Luật Đất đai hiện hành đã được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29-11-2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2014. Để đạo luật này đi vào cuộc sống, Chính phủ đã ban hành nhiều nghị định hướng dẫn. Tuy nhiên, sau hơn 7 năm thực hiện, nhiều quy định trong luật và các văn bản quy phạm pháp luật khác đã bộc lộ những hạn chế và không còn phù hợp với thực tế phát triển của đất nước trong tình hình mới. Thậm chí, có nhiều quy định đã và đang là rào cản quá trình hội nhập của Việt Nam với thế giới. Không những thế, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai đã và đang bộc lộ quá nhiều kẽ hở, dẫn đến không ít tiêu cực trong công tác quản lý, gây thất thoát lớn cho ngân sách. Và nội dung bài viết này sẽ làm rõ những kẽ hở trong các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến đất đai.
Thứ nhất là quy định về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giữa Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có sự vênh nhau khá xa. Cụ thể, tại khoản 1, Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định: UBND cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Người dân đến giao dịch thủ tục đất đai tại Bộ phận một cửa xã Phú Văn, huyện Bù Gia Mập (ảnh minh họa) – Ngọc Bích
Cũng quy định về vấn đề này, thế nhưng tại khoản 2, Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ lại có quy định như sau: sở tài nguyên và môi trường cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;…
Từ nội dung nêu trên cho thấy, quy định giữa 2 văn bản này có sự khác biệt. Theo Luật Đất đai thì UBND cấp tỉnh được phép ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cấp tỉnh thực hiện việc cấp giấy chứng nhận. Nhưng trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại không nêu rõ ràng về việc thẩm quyền cấp GCNQSDĐ của sở tài nguyên và môi trường là do được UBND tỉnh ủy quyền.
Thứ hai, cũng tại Khoản 1, Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định rõ về trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp GCNQSDĐ… cho tổ chức nước ngoài thì tổ chức nước ngoài đó phải có chức năng ngoại giao. Trong khi đó, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP không quy định cụ thể về nội dung này. Tuy nhiên, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại trao cho cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm quyền lớn hơn so với thẩm quyền mà cơ quan này được giao trong Luật Đất đai. Cụ thể, tại điểm a, khoản 2, Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định như sau: sở tài nguyên và môi trường cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;…
Thứ ba, theo quy định tại Luật Đất đai 2013, các dự án “treo” được gia hạn thêm 24 tháng, nếu sau 24 tháng đã gia hạn mà đất đó vẫn bị “treo” thì Nhà nước sẽ được thu hồi cả đất và các tài sản đã đầu tư trên đất. Cụ thể, tại điểm I, khoản 1, Điều 64 của Luật Đất đai quy định rõ: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Tuy nhiên, quy định thu hồi tài sản đã đầu tư trên đất lại vi phạm Hiến pháp. Vì tài sản này được hình thành đúng pháp luật đầu tư nên Nhà nước có trách nhiệm bảo vệ tài sản của nhà đầu tư. Cụ thể, tại khoản 2, Điều 54 trong Hiến pháp có quy định rõ: Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Đồng thời, tại khoản 3 của điều này cũng quy định: Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật. Và chính vì kẽ hở, nói đúng hơn là độ vênh này đã dẫn đến việc khó khăn trong xử lý các dự án “treo”.
Thứ tư là tại khoản 1, Điều 160 Luật Nhà ở hiện hành có quy định về điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài… thì phải có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của luật này và pháp luật có liên quan. Như vậy, Luật Nhà ở đã đưa ra chính sách về việc cho phép người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất để ở và để kinh doanh cho thuê tại Việt Nam. Quy định này là nội dung quan trọng trong việc thực hiện 2 hiệp định thương mại tự do EVFTA và CPTPP, đánh dấu bước phát triển, hội nhập của Việt Nam. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai hiện hành thì cá nhân người nước ngoài vẫn chưa có quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Tại Đại hội lần thứ XIII, Đảng đã đề ra 3 khâu đột phá chiến lược của giai đoạn 2021-2025, trong đó khâu đột phá đầu tiên là: …Tập trung ưu tiên hoàn thiện đồng bộ, có chất lượng và tổ chức thực hiện tốt hệ thống luật pháp, cơ chế, chính sách nhằm tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, lành mạnh, công bằng; huy động, quản lý và sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển, nhất là đất đai, tài chính;… Vì vậy, việc sớm khắc phục những kẽ hở trong hệ thống văn bản quy phạm về đất đai không đơn giản chỉ là đưa nghị quyết của Đảng vào cuộc sống, mà còn chấn chỉnh để thị trường bất động sản phát triển đúng hướng, đồng thời tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.
Theo Báo Bình Phước
