Thuế cho thuê nhà: Ngành thuế ‘chữa cháy’ vẫn sai

Đây là nội dung đã từng gây tranh cãi gay gắt khi thông tư 40 của Bộ Tài chính được ban hành và đã có chỉ đạo của Phó thủ tướng Chính phủ yêu cầu bộ này xem xét để kịp thời đề xuất xử lý vướng mắc… Trong khi ngày 1-8 tới thông tư 40 có hiệu lực thi hành.

“Chữa cháy” thông tư bằng văn bản

Cụ thể, trong công văn 2626 gửi đến cục thuế các địa phương, Tổng cục Thuế hướng dẫn trường hợp cá nhân cho thuê tài sản không có doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống thì không phải khai thuế.

Trường hợp không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch nhưng bình quân doanh thu tháng trên 8,34 triệu đồng thì cá nhân phải khai, nộp thuế trong năm kể cả trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế trước 31-12 của năm tính thuế.

Dù ở hướng dẫn này Tổng cục Thuế không nhắc đến ví dụ ở thông tư 40 là “ông B cho thuê nhà từ tháng 10-2022 đến hết tháng 9-2023 với tiền thuê nhà 10 triệu đồng/tháng phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân do tổng doanh thu tính theo 12 tháng là 120 triệu đồng”, tuy nhiên với cách tính doanh thu theo tháng để làm căn cứ tính thuế, các chuyên gia cho rằng hướng dẫn này không khác gì ví dụ tại thông tư 40.

Theo luật sư Trần Xoa, giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang, quy định tại các luật thuế và các văn bản hướng dẫn, thuế được tính theo doanh thu thực tế trong năm dương lịch chứ không phải tính tháng rồi quy ra năm như Bộ Tài chính dẫn làm ví dụ trong thông tư.

Dù ở văn bản này, cơ quan thuế đã “chữa cháy” nhưng theo ông Xoa, chẳng hạn một cá nhân cho thuê nhà với giá 10 triệu đồng/tháng, nếu chỉ cho thuê được từ tháng 7 đến tháng 12, doanh thu cả năm chỉ có 60 triệu đồng.

Nhưng với quy định trên, do doanh thu bình quân tháng trên 8,34 triệu đồng nên vẫn phải kê khai nộp thuế rồi cuối năm xin hoàn lại với hàng loạt thủ tục nhiêu khê, vô lý và gây khó khăn cho người nộp thuế.

“Rõ ràng ở thông tư 40 cơ quan thuế đã hướng dẫn sai như vậy buộc phải sửa thông tư hoặc làm đính chính thông tư chứ không phải sửa bằng một công văn. Mặt khác, công văn này cũng không đề cập đến việc sửa ví dụ 1 trong thông tư 40. Như vậy là không hợp lý và bỏ qua quyền lợi chính đáng của hộ kinh doanh” – ông Xoa nói.

Cơ quan thuế địa phương lo bị kiện

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Ngô Xuân Tòng – cục trưởng Cục Thuế Bắc Ninh – cho biết đã nhận được công văn 2626. Với những người có nhà cho thuê mà thời gian không đủ 12 tháng, ông Tòng giải thích sẽ phải chia ra 2 trường hợp.

Thứ nhất là những người có nhà, mặt bằng cho thuê từ trước đến nay, tức là cho thuê ổn định, nhưng đến nay do dịch COVID-19, thời gian thuê, doanh thu dưới 100 triệu thì không phải nộp thuế.

Thứ hai là trường hợp vừa có nhà cho thuê, tức là bắt đầu kinh doanh, doanh thu theo tháng mà trên 8,34 triệu đồng/tháng thì phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Đơn cử một cá nhân có nhà cho thuê 10 triệu đồng/tháng. Thời gian bắt đầu cho thuê là từ tháng 9-2021. Trước đó, họ chưa cho thuê căn nhà này. Như vậy, người này sẽ phải nộp thuế cho thuê nhà dù doanh thu năm 2021 từ cho thuê nhà chỉ đạt 40 triệu đồng, bởi doanh thu theo tháng là trên 8,34 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, khẳng định với Tuổi Trẻ, hai cục trưởng cục thuế của hai địa phương khác cho biết không thể căn cứ theo công văn 2626 hướng dẫn của Tổng cục Thuế hay thông tư 40 của Bộ Tài chính. Bởi họ lo bị kiện.

Lý do, theo nguyên tắc khi các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề, phải áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.

Một cục trưởng cục thuế địa phương ở phía Bắc nhấn mạnh trường hợp cơ quan thuế thu thuế sai luật khó tránh khỏi bị người nộp thuế kiện. Vì doanh thu theo năm của người cho thuê nhà chưa đủ 100 triệu đồng mà bị thu thuế là sai Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật thuế giá trị gia tăng.

“Vừa rồi rất may báo Tuổi Trẻ phát hiện và nêu vấn đề này ra và Bộ Tư pháp đã có làm việc với Bộ Tài chính về vấn đề này. Do đó, tôi mong Bộ Tài chính sớm có văn bản nói rõ về điểm c, khoản 1, điều 9 của thông tư 40 trước khi có hiệu lực vào ngày 1-8 để các cục thuế hướng dẫn thực hiện theo đúng quy định của luật” – vị này nói.

Đề nghị nâng ngưỡng chịu thuế

TS Đinh Trọng Thịnh – Học viện Tài chính – cho rằng cần căn cứ vào nguyên tắc ngưỡng doanh thu là 100 triệu đồng và thời gian là theo năm, tức là tính từ ngày 1-1 đến ngày 31-12. Nên việc Tổng cục Thuế hướng dẫn tính thuế theo tháng và lấy mốc 8,34 triệu đồng/tháng là sai quy định.

Hơn nữa, ngưỡng tính thuế hiện nay quá lạc hậu so với thực tế và gây bất lợi cho người nộp thuế, ông Thịnh đề nghị nâng ngưỡng tính thuế đối với hoạt động cho thuê nhà là doanh thu năm tối thiểu phải trên 150 triệu đồng. Đồng thời, mức thuế đối với hoạt động kinh doanh này cần phải giảm 30% so với quy định hiện nay, xuống còn 7% .

Vì người có nhà cho thuê không hề được trừ các chi phí như bảo trì, sửa chữa nhà, lãi suất vay để mua nhà… trước khi tính thuế. Trong khi ngưỡng doanh thu này giữ đã nhiều năm nay trong bối cảnh chỉ số giá tiêu dùng tăng liên tục.

Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Bộ Tài chính cần có hướng dẫn

Trong bối cảnh dịch COVID-19 như hiện nay, người cho thuê nhà gặp nhiều khó khăn vì không cho thuê được, cửa hàng đóng cửa hàng loạt và vẫn không có người thuê. Do vậy có thực tế là có những trường hợp chủ nhà chỉ cho thuê được vài tháng và nhiều trường hợp doanh thu không đủ 100 triệu đồng/năm dù doanh thu 1 tháng có thể trên mức 8,34 triệu đồng.

Ngày 1-8 đã cận kề. Còn với cách tính chia bình quân ra tháng để yêu cầu phải nộp thuế là hoàn toàn sai. Đề nghị Bộ Tài chính (nếu chưa hoãn thi hành thông tư kịp) thì nên hướng dẫn khẳng định rõ: doanh thu cho thuê nhà dưới 100 triệu đồng không phải chịu thuế.

Trình hoãn thực hiện thông tư 40

Tại diễn đàn Quốc hội ngày 25-7, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho hay sẽ trình Chính phủ hoãn thực hiện thông tư 40 về thuế đến ngày 1-1-2022.

Diễn biến mới nhất này diễn ra sau phản ánh về những bất hợp lý trong việc tính thuế cho thuê nhà trên báo chí và kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM và mới đây Phó thủ tướng Lê Minh Khái đã giao Bộ Tài chính nghiêm túc xem xét các vướng mắc được phản ánh để kịp thời đề xuất xử lý, tháo gỡ… Bộ Tài chính phải kịp thời thông tin đầy đủ, trả lời rộng rãi cho hiệp hội và người dân.

Trước đó, trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Đồng Ngọc Ba – cục trưởng Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) – cho biết kiểm tra bước đầu, đối chiếu với quy định liên quan của các luật thuế, có thể nhận định nội dung tại ví dụ 1 thuộc khoản 3 điều 7 và ví dụ 2 thuộc điểm c, khoản 1, điều 9 thông tư số 40 không thống nhất với nội dung khác của chính thông tư này.

Nội dung hai ví dụ này cũng không phù hợp với quy định của Luật thuế giá trị gia tăng, Luật thuế thu nhập cá nhân.