Nhà đất bị kê biên vẫn bán cho người khác?

Kỳ lạ là dù bị thi hành án (THA) kê biên suốt thời gian này song căn nhà vẫn được cập nhật sang tên và bán cho nhiều người khác, khiến vụ án rơi vào bế tắc.

Gần 10 năm không thi hành án được

Ông Trần Văn Thành là chủ Doanh nghiệp tư nhân Trang Hương. Qua quen biết, ông Thành rủ ông Huỳnh Thanh Châu góp vốn đầu tư để kiếm thu nhập. Giữa năm 2011, ông Thành và ông Châu ký hợp đồng góp vốn, theo đó ông Châu góp 550 triệu đồng với lãi suất 4%/tháng.

Do làm ăn thất bại, hết hạn hợp đồng ông Thành vẫn chưa trả tiền nên ông Châu kiện vợ chồng ông Thành – bà Nguyễn Thị Thanh Hương ra tòa. Tháng 9-2013, TAND TP Biên Hòa tuyên vợ chồng ông Thành phải trả cho ông Châu tiền gốc và lãi là 725 triệu đồng.

Sau khi bản án có hiệu lực, Chi cục THA dân sự TP Biên Hòa ra quyết định THA theo đơn yêu cầu, kê biên nhà và đất thuộc thửa đất số 104 (tờ bản đồ số 10, phường Tam Hòa, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai) của ông Thành – bà Hương để đảm bảo THA. Tuy nhiên, bất ngờ bản án không thi hành được vì lý do tài sản đang tranh chấp.

Chuyện là năm 2006, ông Thành – bà Hương đã bán nhà đất kể trên cho ông Đoàn Văn Minh – bà Nguyễn Thị Xuyến với giá 320 triệu đồng. Hợp đồng được UBND phường Tam Hòa xác thực chữ ký của các bên nhưng chưa sang tên do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ).

Đến đầu năm 2014, vợ chồng bà Xuyến mới biết Chi cục THA dân sự TP Biên Hòa đã kê biên nhà đất nêu trên để THA cho vụ án của ông Châu nên vợ chồng bà Xuyến kiện vợ chồng ông Thành ra tòa yêu cầu tòa buộc vợ chồng ông Thành thực hiện hợp đồng mua bán nhà và chuyển QSDĐ cho vợ chồng ông bà.

Năm 2015 và 2016, TAND hai cấp tỉnh Đồng Nai đã xử sơ thẩm, phúc thẩm và tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà Xuyến; công nhận việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sở hữu đất ở giữa bà Xuyến – ông Minh và ông Thành – bà Hương.

Sau đó, bản án đã bị Viện KSND cấp cao tại TP.HCM kháng nghị theo hướng hủy cả hai bản án sơ thẩm, phúc thẩm để xét xử lại. Cuối năm 2017, xử giám đốc thẩm, Ủy ban thẩm phán TAND cấp cao tại TP.HCM đã hủy toàn bộ hai bản án nêu trên.

Theo tòa, trong quá trình giải quyết vụ án, vợ chồng ông Thành cũng thừa nhận đã chuyển nhượng nhà đất nêu trên cho vợ chồng bà Xuyến và không có tranh chấp đối với tài sản này.

Như vậy, trong vụ án này, giữa nguyên đơn và bị đơn không hề có tranh chấp với nhau nhưng tòa án hai cấp lại xác định đây là vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển QSDĐ là không đúng.

Mặt khác, nhà đất nêu trên là loại nhà đất ở đô thị nhưng khi các bên thực hiện việc chuyển nhượng lại không có công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện là không đúng quy định. Việc UBND phường Tam Hòa không có thẩm quyền chứng thực hợp đồng nhưng lại ký xác nhận hợp đồng là trái với quy định pháp luật.

Tại thời điểm các bên thực hiện việc chuyển nhượng thì căn nhà số 42/34A được Nhà nước công nhận quyền sở hữu, còn diện tích đất thì chưa được cấp GCN QSDĐ, nhưng các bên vẫn tiến hành giao dịch chuyển nhượng là không đúng với quy định.

Đến năm 2018, TAND TP Biên Hòa thụ lý lại vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng QSDĐ và đòi lại tài sản. Tuy nhiên, lúc này phía bà Xuyến rút đơn khởi kiện.

Đang bị kê biên nhưng vẫn chuyển nhượng

Năm 2016, sau khi có bản án phúc thẩm của TAND tỉnh Đồng Nai, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai đã cập nhật GCN QSDĐ cho bà Xuyến – ông Minh. Sau đó, ông bà đã bán cho vợ chồng ông Phạm Minh Hoàng – bà Ngô Thị Xuân Thơm, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai đã cấp GCN QSDĐ cho ông Hoàng – bà Thơm.

Điều đáng nói là nhà đất này từ năm 2013 đến nay vẫn đang bị kê biên để đảm bảo THA cho bản án đòi tài sản của ông Châu.

Theo luật sư Nguyễn Ngô Quang Nhật (Đoàn luật sư TP.HCM), cơ quan THA có thể tiếp tục thực hiện việc kê biên tài sản theo quyết định kê biên trước đây để THA cho ông Châu vì hiện nay không còn căn cứ hoãn THA.

Bên cạnh đó, hai bản án sơ thẩm, phúc thẩm tuyên công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà ở và QSDĐ đã bị hủy. Hiện nay không có bản án có hiệu lực pháp luật nào công nhận việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông Thành và vợ chồng bà Xuyến. Như vậy, căn cứ cấp GCN QSDĐ đối với nhà đất trong trường hợp này cũng không còn.

Căn cứ nghị định 33/2020, trường hợp tài sản đã bị áp dụng biện pháp cưỡng chế THA mà phát sinh các giao dịch liên quan đến tài sản đó thì tài sản đó bị kê biên, xử lý để THA. Chấp hành viên có văn bản yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch đối với tài sản đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đối với tài sản đó.

Theo luật sư Nguyễn Kiều Hưng (Đoàn luật sư TP.HCM), căn cứ để cập nhật GCN QSDĐ cho bà Xuyến – ông Minh là bản án phúc thẩm của TAND tỉnh Đồng Nai.

Tuy nhiên, do bản án này đã bị hủy nên căn cứ cập nhật không còn, GCN QSDĐ cho bà Xuyến – ông Minh không còn giá trị pháp lý, tương tự GCN QSDĐ cấp cho ông Hoàng – bà Thơm cũng không đảm bảo pháp lý.

Theo đó, cơ quan THA nơi đã ra quyết định kê biên nhà đất nói trên cần có kiến nghị đến cơ quan cấp GCN QSDĐ cho bà Xuyến – ông Minh để thu hồi GCN QSDĐ này. Hai giao dịch liên quan đến nhà đất này phải được tòa án xem xét thấu đáo và giải quyết trong một bản án khác để bảo vệ quyền lợi chính đáng của những người mua nhà, đất này một cách ngay tình.

Quyết định kê biên sẽ phát sinh giá trị pháp lý và nhà đất này sẽ dùng để THA khi giao dịch mua bán nhà đất giữa ông Thành – bà Hương và ông Minh – bà Xuyến bị tòa tuyên vô hiệu. Như vậy sẽ đảm bảo được tính khách quan, toàn diện.