Lối ra trước mắt và lâu dài từ Nhà nước, doanh nghiệp và phải thực hiện đồng bộ. Đó là những nội dung được nêu ra tại hội nghị trực tuyến về thị trường bất động sản ngày 17-2.
Cã xã hội được hưởng lợi nếu thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Trong ảnh: dự án đang thi công tại TP Thủ Đức (TP.HCM)
Trước mắt, đó là gỡ ngay pháp lý đang khiến nhiều dự án bất động sản bị đóng băng, không huy động được vốn, có chủ trương giúp cơ cấu lại trái phiếu doanh nghiệp. Song song đó là doanh nghiệp phải cơ cấu lại hoạt động, chấm dứt đầu tư dàn trải, quá năng lực tài chính.
Lâu dài đó là gói hỗ trợ cho người mua nhà, doanh nghiệp phát triển nhà.
Gỡ được pháp lý sẽ khơi thông tín dụng
Nhận định dư nợ tín dụng bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho hay tỉ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của nền kinh tế ở mức khá cao (21,6%) và giá trị tuyệt đối là 2,58 triệu tỉ đồng.
Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây là chủ yếu là phân khúc giá trị cao, còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản.
Theo bà Hồng, 70% vướng mắc bất động sản là về mặt pháp lý. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý và xác định được giá đất, bản thân các dự án phải bảo đảm tính khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, doanh nghiệp chưa chứng minh được nên bản thân tổ chức tín dụng khó có thể cho vay. Vì vậy, bà Hồng cho rằng nếu vướng mắc về mặt pháp lý được tháo gỡ sẽ khơi thông dòng vốn tín dụng của ngân hàng.
Cần gỡ vướng pháp lý theo thẩm quyền
Trao đổi với Tuổi Trẻ sau hội nghị, ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – cho biết cần phải có các giải pháp để tháo gỡ vướng về pháp lý.
Trong khi chờ các luật mới có hiệu lực, Chính phủ cần ban hành bốn nghị định sửa đổi, bổ sung trong thẩm quyền của mình liên quan đến trái phiếu, nghị định về đất đai, nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và nghị định về quy trình, thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị.
Sau đó, các bộ, ngành ban hành các thông tư để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.
Còn đối với thẩm quyền cấp tỉnh, ông Châu cho rằng nghị định 148 có hiệu lực từ ngày 8-2-2021 nhưng đến nay mới có hơn phân nửa số tỉnh, TP trực thuộc Trung ương ban hành quyết định quy định chi tiết thực hiện nghị định để xử lý diện tích đất công nằm “xen kẽ” trong dự án nhà ở thương mại.
Do đó, UBND các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương còn lại cần khẩn trương ban hành quyết định quy định chi tiết thực hiện nghị định 148 để xử lý diện tích đất công nằm “xen kẽ” trong dự án nhà ở thương mại để chủ đầu tư có căn cứ pháp luật tiếp tục thực hiện dự án và tạo nguồn thu ngân sách nhà nước.
Năm 2023, định hướng tăng trưởng 14 – 15%, cao hơn mức 14,17% của năm 2022 và Ngân hàng Nhà nước cũng không có room kiểm soát riêng tín dụng về bất động sản. Ngân hàng Nhà nước đã họp với bốn ngân hàng thương mại nhà nước, dành gói tín dụng trị giá 120.000 tỉ đồng với lãi suất cho vay đối với người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5 – 2%. Các ngân hàng khác cũng có thể tham gia.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng
Doanh nghiệp cần đẩy mạnh tái cơ cấu
Nhìn nhận những bất cập trong thị trường bất động sản Việt Nam, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, nêu ra thực tế đang thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền trong khi lại dư thừa ở một số phân khúc khác, đặc biệt là phân khúc cao cấp và chi phí các dự án đều cao.
Ông Lực cũng đề nghị các doanh nghiệp phải tăng cường tái cơ cấu, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, tiết giảm chi phí, kể cả chấp nhận giảm giá 30 – 40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ đối với trái phiếu đến hạn thanh toán.
GS.TS Hoàng Văn Cường, phó hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế Quốc dân, cũng cho rằng doanh nghiệp phải tự tái cấu trúc các danh mục đầu tư để tập trung nguồn lực cho các hoạt động trọng tâm, có khả thi để vượt khó.
Với các vướng mắc về pháp lý, ông Cường nhận định hiện nhiều quy định thuộc thẩm quyền của Chính phủ, song cũng nhiều quy định thuộc thẩm quyền Quốc hội, do đó nếu chờ sửa hết các nghị định, luật sẽ mất nhiều thời gian, thậm chí “quá muộn với tình hình cấp bách hiện nay”.
Nhà ở cho người dân phải bao gồm nhiều phân khúc từ thấp đến cao. Trong ảnh: chung cư trên đường Tôn Đức Thắng, quận 1, TP.HCM
Sẽ ban hành nghị quyết tháo gỡ, tập trung thúc đẩy nhà ở xã hội
Trong lúc chờ Quốc hội thông qua Luật nhà ở (sửa đổi) sẽ đề nghị Quốc hội giao Chính phủ xây dựng, trình Quốc hội xem xét, ban hành nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.
Trọng tâm là tháo gỡ về giao đất nhưng không thu tiền sử dụng đất, chủ đầu tư được chuyển nhượng nhà ở xã hội gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất, có quỹ đất dành cho dự án nhà ở xã hội…
Chính quyền địa phương và Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam cũng được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại khu công nghiệp.
Nghị quyết cũng sẽ quy định đối tượng và điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội sẽ theo hướng thuận lợi, thông thoáng hơn.
Để đảm bảo nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, đề xuất Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng 110.000 tỉ đồng cấp cho ngân hàng thương mại cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn.
TP.HCM: gỡ ngay cho nhà ở xã hội, lưu trú công nhân
Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cho biết TP sẽ điều chỉnh để giải quyết sự lệch pha cung cầu bởi hiện có xu hướng lệch về phân khúc trung cấp.Ông Cường cho hay TP sẽ tập trung tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, cải tạo nhà chung cư cũ…Đồng thời, TP sẽ tập trung tháo gỡ các vướng mắc cho các dự án bất động sản chậm tiến độ về pháp lý, các dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, các dự án mà chủ đầu tư chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn với lợi ích của người dân.
Doanh nghiệp mong muốn gì?
Ông Bùi Thành Nhơn, chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland), lại mong muốn nhận được sự hỗ trợ về cơ chế.Trong đó, ông Nhơn kiến nghị cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án bất động sản từ 2 – 3 năm để giúp các doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án.Cụ thể, theo ông Nhơn, có khoản vay đã tăng gần 30%, nếu mức tăng này duy trì thì dự án sẽ lỗ. Ngoài ra, đại diện doanh nghiệp này cũng mong muốn sớm ban hành nghị định 65 sửa đổi để tháo gỡ cho thị trường trái phiếu cũng như các doanh nghiệp.Tương tự, ông Nguyễn Quốc Hiệp – chủ tịch Công ty CP đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) – cũng nhìn nhận năm nay sẽ có lượng lớn trái phiếu đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ.Do đó, ông Hiệp đề xuất gia hạn trái phiếu để tháo áp lực dòng tiền cũng như có những giải pháp cho các doanh nghiệp không cân đối được dòng tiền bên cạnh biện pháp cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản.
Sáu nhóm giải pháp ổn định thị trường trái phiếu
Trong đó, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ xem xét ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số quy định tại nghị định 65 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để góp phần tháo gỡ các khó khăn hiện tại của thị trường.Rà soát, hoàn thiện cơ chế chính sách phát triển các nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư dài hạn (quỹ đầu tư) để tạo cầu đầu tư bền vững cho thị trường.Đặc biệt theo dõi, yêu cầu các doanh nghiệp phải bố trí mọi nguồn lực để thanh toán gốc và lãi trái phiếu đến hạn theo đúng quy định của pháp luật, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.Đối với các vướng mắc về thể chế, quy định pháp luật, kết quả rà soát của Tổ công tác của Thủ tướng tại năm địa phương này cho thấy vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt việc xác định giá đất thế nào là theo thị trường, chiếm trên 50% vướng mắc tại các dự án.Khó khăn này làm cho các cơ quan địa phương e ngại, sợ trách nhiệm vì có thể gây thất thoát nếu định giá đất thấp hơn thị trường, nhiều trường hợp định giá cao hơn nhiều giá giao dịch thị trường gây khó cho doanh nghiệp dự án, Bộ Xây dựng nhấn mạnh.Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng cho biết việc tổ chức thực thi pháp luật của các địa phương liên quan tới các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đang có nhiều trở ngại, vướng mắc, gây khó cho doanh nghiệp.Nhiều tổ chức, người thực thi pháp luật ở địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, giải quyết chậm, không dám đề xuất, không dám quyết định
Trong đó, tại TP.HCM có 180 dự án, Hà Nội 170 dự án, Đà Nẵng 75 dự án, Hải Phòng 65 dự án, Cần Thơ 79 dự án.
8 vấn đề của thị trường bất động sản:
1. Cơ cấu cung cầu lệch pha, quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp.
2. Giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập bình quân đầu người. Theo thông tin trên báo chí, phải mất một năm thu nhập bình quân đầu người mới mua được 2m2 nhà ở cao cấp.
3. Phản ứng chính sách của các chủ thể liên quan (cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng) còn chậm.
4. Những vướng mắc về pháp lý.
5. Nguồn vốn còn khó khăn (tín dụng, trái phiếu, các nguồn khác).
6. Quy hoạch các dự án, điều chỉnh cơ cấu các dự án còn chậm.
7. Cán bộ một số nơi, một số lúc còn ngại trách nhiệm, không dám làm.
8. Các doanh nghiệp chưa thực sự linh hoạt, xử lý kịp thời các vướng mắc do chính mình gây ra.
Các giải pháp
Ngoài các nghị quyết, chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu:
– Các cơ quan quản lý nhà nước tăng cường quản lý nhà nước, rà soát, bổ sung, hoàn thiện thể chế, xây dựng quy hoạch, tăng cường giám sát, kiểm tra, giải quyết các vấn đề nổi lên.
– Các tổ chức ngân hàng, tài chính phải khơi thông dòng vốn, giải quyết các vấn đề tín dụng.
– Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả… Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.
– Các ngân hàng tiết giảm chi phí đầu vào, tăng cường chuyển đổi số, giảm lãi suất huy động với sự vào cuộc của Ngân hàng Nhà nước; từ đó giảm lãi suất cho vay, cơ cấu lại các nhóm nợ, giảm phí, lệ phí…
– Chính quyền các cấp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục, đẩy nhanh xây dựng các quy hoạch, thực hiện nghiêm quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch kịp thời và điều chỉnh các dự án trên địa bàn phù hợp điều kiện, tình hình địa phương.
– Một nhiệm vụ quan trọng khác là bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của khách hàng, đồng thời tăng cường tuyên truyền, hướng dẫn khách hàng lựa chọn được sản phẩm tốt, phù hợp, góp phần để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
– Tổ chức công tác truyền thông hiệu quả, đúng, trúng, kịp thời, đánh giá khách quan, trung thực, đúng bản chất tình hình, tránh các thông tin sai lệch.
Thủ tướng cũng cho biết sắp tới Chính phủ sẽ có đề án riêng về phát triển nhà ở, nhà ở công nhân, người thu nhập thấp.
Gỡ thủ tục, tiền sẽ xoay
Hàng chục năm nay, doanh nghiệp kêu phần lớn khó khăn, vướng mắc làm dự án bất động sản nằm ở pháp lý. Dù nhiều cấp, nhiều cơ quan nói tháo gỡ nhưng thực tế pháp lý chiếm đến 70% vướng mắc của các doanh nghiệp bất động sản.
Nhiều chủ doanh nghiệp chia sẻ nếu không tháo gỡ quyết liệt, hàng trăm ngàn tỉ vốn bị “chôn vùi” trong những khu đất chờ chủ trương; hàng trăm dự án xây dựng dở dang “trùm mền” không bán được.
Ngay cả những dự án đã bàn giao cho khách hàng cũng không thu được hết tiền vì chờ cấp sổ… Người mua bất động sản cũng khổ vì có nhà mà không có chủ quyền, chẳng làm ăn gì thêm được. Tất cả đều dang dở, đóng băng.
Vì vậy, như ông Bùi Thành Nhơn – chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Novaland – thừa nhận trong giai đoạn này, doanh nghiệp mong muốn được hỗ trợ về cơ chế. Theo lời ông là “nếu trong vòng 1 – 2 tháng tới được tháo gỡ cơ chế, Novaland sẽ có nguồn vốn để hoạt động bình thường”.
Cái vướng pháp lý còn khiến cho thị trường mất linh hoạt như nhiều doanh nghiệp có ý định cơ cấu, chuyển nhượng dự án cũng không thể bán cho người có năng lực hay thuận tay chỉ vì vướng tiền sử dụng đất…
Một lần nữa, tiếng kêu cứu gỡ vướng pháp lý lại được gióng lên, đặc biệt ở ngay giai đoạn cực khó của thị trường bất động sản. Đã kêu, đã nghe, các cấp chính quyền phải cấp bách xắn tay tháo gỡ. Đó là yêu cầu chính đáng của doanh nghiệp, người mua nhà và thị trường bất động sản.
Nguồn: tuoitre.vn
