Giá đất đang làm khó nhà đầu tư

Một số tỉnh vốn khó khăn, vừa có dòng vốn của một vài doanh nghiệp (DN) vào đã thấy giá đất tăng nhanh. DN bất ngờ vì chi phí đầu tư, chi phí mặt bằng tăng mạnh, lãnh đạo tỉnh cũng lo ngại vốn sẽ không về, ảnh hưởng đến khả năng phát triển.

Sửng sốt với mức tăng giá

Ông N.T.T., chủ một DN ở Hà Nội, so sánh khi đi tìm hiểu đầu tư: 1 căn shophouse 75m2 ở trung tâm TP Tây Ninh đang được rao bán với giá khoảng 6,5 tỉ đồng, tức gần 90 triệu/m2. Trong khi 1 căn shophouse 110m2 ở TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai là đô thị loại I, bán 7,5 tỉ đồng, tức chỉ hơn 60 triệu/m2 (thấp hơn tới hơn 30% ở TP Tây Ninh)…

Tất nhiên so sánh là khập khiễng, bởi chủ đầu tư khác nhau, tầm quan trọng của vị trí bất động sản khác nhau… nhưng ông T. cho hay cuối cùng ông chọn Đồng Nai vì nơi đây các cơ sở kinh tế vững hơn. Dù Tây Ninh rất tiềm năng, nhưng tiềm năng đó so với giá thì “quá chát”. Ông lo chi phí nhà xưởng, mặt bằng, đền bù cao khiến nhiều DN sẽ quay đầu và dòng đầu tư chững lại. Đồng nghĩa tiềm năng sẽ không còn.

Ông Lương Hùng Phi, ngụ phường 1, TP Tây Ninh, cho biết ông nhận thấy giá đất tại trung tâm TP Tây Ninh hiện đã tăng gấp 2-3 lần so với năm 2017. Các khu vực xa trung tâm TP Tây Ninh như phường Ninh Thạnh, Ninh Sơn… giá đất cũng tăng tới 5-7 lần. Từ đó xuất hiện tình trạng đất nông nghiệp bị phân lô, bán nền phổ biến.

Là chủ DN, theo ông T., giá đẩy lên quá cao, một phần do giới cò đất, do thị trường nhưng không thể không nói tới nguyên nhân quan trọng từ việc một số tỉnh ban hành khung giá đất giai đoạn 2020 – 2024 tăng mạnh. Như theo quyết định số 35 ban hành tháng 9-2020 của UBND tỉnh Tây Ninh, bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024 tăng từ 100% đến trên 160% so với giai đoạn 2015 – 2019.

Ví dụ, tại một trong những tuyến đường có giá cao nhất ở Tây Ninh hiện nay là đường 30-4, giai đoạn 2015 – 2019 bảng giá là 11,53 triệu đồng/m2, nay tăng gấp 3 lần, lên 30,2 triệu đồng/m2. Ngay các huyện vùng sâu, vùng xa, biên giới bảng giá đất cũng tăng từ 50% đến gần 100%.

Tại nhiều tỉnh thành khác, giá đất cũng tăng, đẩy chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí nhà xưởng… tăng mạnh, làm giảm hiệu quả đầu tư.

Doanh nghiệp lo âu

Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp VN năm 2020 được Savills VN công bố vào cuối tháng 11 ghi nhận giá thuê đất khu công nghiệp (KCN) tại các tỉnh phía Bắc cũng tăng mạnh. Trong đó, giá thuê đất bình quân tại các KCN cho cả vòng đời dự án tại tỉnh Bắc Ninh là 95 USD/m2, Vĩnh Phúc 65 USD/m2, Hà Nội 129 USD/m2, Hải Phòng 96 USD/m2, Hưng Yên 83 USD/m2… Bên cạnh tiền thuê đất, DN đầu tư vào các KCN còn phải trả các loại phí sử dụng hạ tầng, phí quản lý, phí xử lý nước thải, tiền nước sạch…

Ông Nguyễn Anh Minh, tổng giám đốc Công ty CP Shinec – DN đầu tư KCN Nam Cầu Kiền (Hải Phòng), cho biết chỉ từ đầu năm đến nay giá thuê đất KCN tại TP Hải Phòng tăng từ 10-15% tùy vị trí. Nguyên nhân là do các KCN đang hoạt động trên địa bàn hết đất để cho thuê. Các KCN đã đi vào hoạt động không còn quỹ đất để mở rộng, trong khi các dự án KCN có trong quy hoạch lại vướng quá nhiều thủ tục để triển khai dự án.

Ông Huỳnh Tấn Phát – giám đốc Công ty TNHH Huỳnh Tấn Phát TN, trụ sở tại xã Bàu Năng, huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh – nhận định thực sự giá đất hiện nay đã tăng quá cao, gây rất nhiều khó khăn cho DN khi muốn đầu tư mở rộng kho xưởng. Như công ty của ông, muốn mở rộng kho bãi thêm 2.000m2, ban đầu tính toán 5 tỉ đồng thì nay thực tế chi phí phải trên 10 tỉ đồng.

Đánh giá tình hình, ông Đỗ Nhất Hoàng – cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và đầu tư – cho rằng nếu giá thuê đất, thuê nhà xưởng tiếp tục tăng sẽ làm giảm sức hút đầu tư nước ngoài vào VN.

Chính quyền vào cuộc

Để kiểm soát giá thuê đất KCN trên địa bàn tỉnh Bắc Giang, ông Dương Văn Thái – bí thư Tỉnh ủy Bắc Giang – cho biết tỉnh đã đưa giá thuê đất KCN vào danh mục quản lý giá trên địa bàn, đồng thời yêu cầu các nhà đầu tư hạ tầng KCN phải công bố công khai giá thuê trên cổng thông tin điện tử của tỉnh, cổng thông tin của Ban quản lý các KCN tỉnh Bắc Giang.

Ông Thái cho biết thêm quy hoạch đất cho phát triển công nghiệp của Bắc Giang không còn nhiều. Để chuẩn bị quỹ đất cho các nhà đầu tư quy mô lớn, tỉnh đang trình Chính phủ cho mở rộng quy hoạch 3 KCN và thành lập mới 3 KCN, tổng quỹ đất được bổ sung dự kiến khoảng 1.150ha.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Thanh Ngọc – chủ tịch UBND tỉnh Tây Ninh – cho biết các cơ quan chức năng của tỉnh cũng rất trăn trở về tình trạng giá đất “nhảy múa” ảnh hưởng tới thu hút đầu tư của tỉnh. Theo ông Ngọc, trước đây Tây Ninh thu hút đầu tư khó khăn thì hiện nay tỉnh đã được các nhà đầu tư quan tâm, còn nhiều dư địa phát triển nhưng giá đất tăng cao gây khó khăn cho việc giải phóng mặt bằng, triển khai các dự án.

Qua phân tích, lãnh đạo UBND tỉnh Tây Ninh nhận thấy việc tăng giá đất quá cao trên địa bàn tỉnh thời gian qua phần lớn là do đầu cơ và cò đất thổi giá. Nhưng nếu đất nằm trong quy hoạch thì Nhà nước, nhà đầu tư lại phải đền bù cho những người đầu cơ với giá cao. Do hiện nay có quy định phải “đền bù sát với giá thị trường”.

Theo ông Nguyễn Thanh Ngọc, quy định pháp luật cần phân loại chi tiết rõ hơn giá từng loại đất và có cơ chế xác định như thế nào là “giá thị trường”. “Ví dụ đất trồng lúa có giá không cao, nhưng nếu có một vài cò đất tới mua đất với giá gấp nhiều lần bình thường, tạo ra một giao dịch có thật. Từ đó, lập luận rằng đây là giá thị trường để đền bù giải phóng mặt bằng phải theo mức giá này là không đúng” – ông Ngọc phân tích.

UBND tỉnh Tây Ninh cho biết bên cạnh việc siết tình trạng đầu cơ, lâu dài, tỉnh đang nghiên cứu để rà soát lại bảng giá đất và có kiến nghị với các cơ quan trung ương có cách xác định giá đất phù hợp, tránh gây khó khăn trong thu hút đầu tư, kìm hãm sự phát triển của tỉnh.