Kiện đòi quyền quản lý chung cư

Đại diện ban quản trị (BQT) chung cư Vườn Hồng Ngọc (số 2 Nguyễn Sỹ Sách, Q.Tân Bình, TP.HCM) cho biết đã khởi kiện ra TAND Q.1, yêu cầu đơn vị đang quản lý chung cư này bàn giao việc quản lý vận hành nhà chung cư và hủy hợp đồng dịch vụ mà chủ đầu tư chung cư đã ký với đơn vị này.

Không bàn giao quyền quản lý cho ban quản trị

BQT chung cư Vườn Hồng Ngọc được UBND Q.Tân Bình công nhận vào tháng 5-2018. Trước đó, việc quản lý vận hành chung cư này do Công ty TNHH Đinh Hồng Gia thực hiện (qua hợp đồng dịch vụ với chủ đầu tư chung cư – Công ty cổ phần Tân Hoàng Thắng).

Tháng 6-2018, BQT yêu cầu chủ đầu tư bàn giao các loại hồ sơ tòa nhà, diện tích sử dụng chung… nhưng chủ đầu tư chung cư chỉ bàn giao hồ sơ pháp lý, bản vẽ thi công và bản vẽ hoàn công.

Chủ đầu tư lấy lý do ban quản lý tòa nhà chưa kiểm tra và lập danh sách hệ thống các thiết bị trong nhà chung cư nên chưa bàn giao việc quản lý vận hành.

Nhiều tháng sau, chủ đầu tư và cả Công ty Đinh Hồng Gia cũng không bàn giao việc quản lý tòa nhà cho BQT mặc dù BQT có nhiều văn bản yêu cầu.

Tháng 11-2019, hội nghị nhà chung cư Vườn Hồng Ngọc lần thứ 2 đã biểu quyết về việc cư dân không đồng ý thuê Công ty Tân Vũ (tên mới của Công ty Đinh Hồng Gia) quản lý tòa nhà từ đầu năm 2020, yêu cầu Công ty Tân Vũ phải rời đi để đơn vị quản lý mới tiếp nhận và quản lý vận hành.

Cũng trong tháng 11-2019, chủ đầu tư lại ký phụ lục hợp đồng gia hạn cho Công ty Tân Vũ được quản lý chung cư đến hết năm 2020. BQT chung cư đã gửi nhiều văn bản đề nghị UBND phường, UBND Q.Tân Bình và cả Sở Xây dựng hỗ trợ.

Tuy nhiên, các văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quyền quản lý chung cư Vườn Hồng Ngọc cho BQT không được thực hiện.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng cũng cho rằng việc chủ đầu tư ký hợp đồng dịch vụ với Công ty Tân Vũ là hợp đồng dân sự nên việc tranh chấp sẽ do tòa án giải quyết.

“Tháng 2-2020, ông Đinh Hồng Hải (chủ tịch HĐQT Công ty Tân Hoàng Thắng – chủ đầu tư) có đến UBND Q.Tân Bình họp và hứa với đại diện cư dân rằng sẽ bàn giao việc quản lý nhà chung cư cho BQT vào tháng 3.

Tháng 3, ông Hải hứa tiếp nhưng không bàn giao. Sau đó, cư dân phát hiện chủ đầu tư đã ký phụ lục hợp đồng dịch vụ gia hạn cho Công ty Tân Vũ được quản lý chung cư Vườn Hồng Ngọc từ tháng 1 đến tháng 12-2020.

BQT chung cư đã được công nhận 2 năm rồi mà chưa được bàn giao việc quản lý tòa nhà, trong khi chúng tôi đã sắp hết nhiệm kỳ” – ông Nghiêm Phú Sơn, thành viên BQT chung cư, kể lại.

Chung cư ít đi kiện vì… không có tiền

Theo Sở Xây dựng, những tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư về hợp đồng dịch vụ hay tài sản thuộc sở hữu chung – riêng thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.

Các cơ quan nhà nước như UBND quận hay Sở Xây dựng chỉ có chức năng quản lý, hướng dẫn và yêu cầu các bên tuân thủ quy định trong quá trình hoạt động, chứ không phải là cơ quan giải quyết tranh chấp.

Mặc dù việc tranh chấp trong chung cư thời gian qua rất nhiều, tuy nhiên những vụ BQT đại diện cư dân khởi kiện chủ đầu tư ra tòa còn rất hiếm. Một trong những vướng mắc lớn nhất, theo những người đại diện cho cư dân, đó là tiền tạm ứng án phí.

Ông Nghiêm Phú Sơn cho biết một số người dân trong chung cư đã góp tiền để BQT đi kiện công ty quản lý nhằm giành lại quyền quản lý tòa nhà.

Tuy nhiên, khoản tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm chỉ có 600.000 đồng, các thành viên BQT đã bỏ tiền đóng tạm ứng án phí chứ chưa sử dụng số tiền quỹ do người dân đóng góp nói trên.

Trưởng BQT một chung cư cao cấp ở Q.Bình Thạnh cho biết người dân ở chung cư này đang muốn kiện chủ đầu tư để giành lấy hầm để xe về cho cư dân.

Tuy nhiên, vấn đề là tiền đâu đóng tạm ứng án phí. “Phí quản lý, phí bảo trì chung cư đều có quy định rõ ràng sử dụng cho những việc gì, sử dụng sai sẽ bị xử lý. Không có khoản tiền nào được sử dụng để chi tạm ứng án phí.

Những tranh chấp liên quan đến tài sản trong chung cư thì án phí rất lớn vì được tính dựa trên giá trị của tài sản nên khó có chuyện người dân hay một cá nhân hoặc tập thể các thành viên trong BQT có khả năng bỏ tiền ra để đóng khoản này. Chính vì vậy mà việc khởi kiện ra tòa án gần như không thể thực hiện”, vị đại diện cư dân cho biết.

Tương tự, trong vụ tranh chấp chỗ để xe của một chung cư ở quận 5 kéo dài từ năm 2019 thì cư dân cũng nhiều lần tuyên bố sẽ khởi kiện chủ đầu tư về việc chủ đầu tư bán chỗ để xe ôtô trong chung cư.

Tuy nhiên, một thành viên BQT cũ của chung cư này (vừa được miễn nhiệm đầu tháng 10-2020) cho biết hiện chưa khởi kiện bởi BQT không có kinh phí để thuê luật sư và đóng tạm ứng án phí.

Luật sư Huỳnh Văn Nông cho rằng các tranh chấp về quyền sở hữu tài sản chung – riêng, về thực hiện các cam kết giữa chủ đầu tư và cư dân… thì con đường kiện ra tòa án để giải quyết là khả thi nhất.

Trường hợp chung cư Vườn Hồng Ngọc, Sở Xây dựng hay UBND Q.Tân Bình không thể cưỡng chế buộc chủ đầu tư chung cư phải bàn giao quyền quản lý hay buộc đơn vị đang quản lý chung cư phải rời đi.

Tuy nhiên, khi phán quyết của tòa án có hiệu lực thì BQT có thể yêu cầu thi hành án, cơ quan thi hành án dân sự có chức năng cưỡng chế để thực hiện bản án của tòa.