Vụ án có đương sự định nhảy lầu: Bản án phúc thẩm chưa thuyết phục

Sau khi tòa tuyên án, một đương sự trong vụ án đã lao ra lan can định nhảy lầu tự tử nhưng may mắn được nhiều người ngăn cản kịp thời.

Tiền trao, đất nhận vẫn bị đòi

Theo nội dung vụ án, mảnh đất 3.500m² là đất trồng cây hằng năm, có một phần diện tích nằm trong quy hoạch đường Dương Quảng Hàm, Q.Gò Vấp, TP.HCM. Năm 1999, ông Quý mua của ông Huỳnh Hữu Lợi bằng giấy tay. Năm 2002, ông Quý “cắt” 500m² trong mảnh đất trên bán cho ông Sĩ bằng giấy tay.

Đến năm 2005, ông Quý được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) đối với toàn bộ diện tích 3.500m². Sau đó, tháng 4-2009, ông Quý tiếp tục bán cho ông Dư và ông Thắng mỗi người 87m² trong cùng thửa đất trên cũng bằng giấy tay.

Sau khi mua, ông Dư và ông Thắng cùng bán lại đất cho ông Sĩ (tổng cộng 674m²). Đến năm 2015 thì ông Sĩ bán lại toàn bộ đất cho ông Dư. Ông Dư đã đưa gia đình về đây sinh sống ổn định, khai báo tạm trú tạm vắng và được chính quyền địa phương cấp số nhà.

Song, tháng 6-2017, ông Quý bất ngờ khởi kiện các ông Dư, Thắng, Sĩ ra TAND Q.Gò Vấp, yêu cầu tòa tuyên các hợp đồng chuyển nhượng đất trước đây giữa ông Quý với các ông Dư, Thắng, Sĩ vô hiệu.

Xét xử sơ thẩm, TAND Q.Gò Vấp đã tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý với ông Sĩ, công nhận hai hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý với ông Dư, ông Thắng.

Không đồng ý, các bên kháng cáo, còn viện trưởng Viện KSND Q.Gò Vấp kháng nghị bản án sơ thẩm.

Xử phúc thẩm, TAND TP.HCM đã tuyên 3 hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý và các ông Dư, Thắng, Sĩ vô hiệu; hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Sĩ, ông Thắng với ông Dư vô hiệu.

Từ đó, buộc các bị đơn trả 674m² cho nguyên đơn, nguyên đơn hoàn trả số tiền đã nhận và ghi nhận sự tự nguyện thanh toán trên số tiền nguyên đơn đã nhận với lãi suất 9%/năm.

Tranh chấp hợp đồng hay đòi tài sản?

Một trong những vấn đề gây tranh cãi trong vụ án là việc xác định quan hệ tranh chấp. Cụ thể, tòa án cấp sơ thẩm cho rằng quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, do đến tháng 3-2017 ông Quý mới phát hiện quyền lợi của mình bị xâm phạm và khởi kiện ngay sau đó nên thời hiệu khởi kiện vẫn còn.

Còn tòa cấp phúc thẩm lại cho rằng do ông Quý, bà Thủy khởi kiện đòi ông Dư, ông Thắng, ông Sĩ trả lại 674m² đất nên đây là tranh chấp về quyền sử dụng đất. Theo quy định, tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp không áp dụng thời hiệu.

Trái lại, đại diện Viện KSND TP.HCM cho rằng tranh chấp nêu trên là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cụ thể tại phiên tòa phúc thẩm, phía nguyên đơn xác định lại yêu cầu khởi kiện là tranh chấp quyền sử dụng đất, nhưng xét cả quá trình tố tụng ở cấp sơ thẩm thì nguyên đơn yêu cầu đình chỉ thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng vì chưa có hiệu lực pháp luật. Thực chất là nguyên đơn yêu cầu không tiếp tục thực hiện hợp đồng vì chưa có hiệu lực pháp luật, tức là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về vấn đề này, luật sư Nguyễn Kiều Hưng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng khoản 3 điều 155 BLDS quy định tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Tuy nhiên, Luật đất đai không có thuật ngữ “tranh chấp về quyền sử dụng đất” mà chỉ có “tranh chấp đất đai”.

Vậy tranh chấp về quyền sử dụng đất phải được hiểu là tranh chấp về các căn cứ để xác định ai là người có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang tranh chấp. Khi đó, cần phải xác định các yếu tố căn bản như nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Trong vụ án trên, quyền sử dụng đất của ông Quý đã được xác định, không ai tranh chấp quyền sử dụng đất với ông Quý, mà ông Quý căn cứ vào quyền sử dụng đất của mình để giao kết với người khác, giao kết này đã phát sinh quyền và nghĩa vụ. Nên ông Quý chỉ có quyền tranh chấp quyền và nghĩa vụ theo giao kết này. Do vậy, tranh chấp nêu trên là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đồng quan điểm, PGS.TS Lê Minh Hùng – trưởng bộ môn luật dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM – cho rằng căn nguyên ban đầu không xuất phát từ việc bị đơn tự ý thực hiện hành vi cố ý chiếm hữu, sử dụng đất của nguyên đơn, mà các bị đơn được nguyên đơn giao đất dựa theo nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà nguyên đơn ký kết để chuyển nhượng đất cho các bị đơn.

Bản chất cốt lõi của vụ án là xác định hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu hay không, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, hoàn trả tài sản, tiền và bồi thường các thiệt hại thực tế. Do đó, nếu tòa án xác định đây chỉ là tranh chấp quyền sở hữu tài sản mà không xuất phát từ căn nguyên đầu tiên của sự chuyển giao tài sản là chưa thuyết phục.

Cần công nhận hợp đồng!

Theo PGS.TS Lê Minh Hùng, việc tòa án tuyên các hợp đồng giữa ông Quý với các ông Sĩ, Thắng, Dư vô hiệu là chưa thuyết phục. Bởi đối với hợp đồng giữa ông Quý và ông Sĩ thì vào năm 2002 ông Quý đã bán 500m² đất cho ông Sĩ. Ông Sĩ đã nhận đất và trả đủ tiền. Vào thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không tuân thủ quy định của pháp luật về nội dung và hình thức đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau khi chuyển nhượng, ông Quý đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng này có điều kiện là bên bán sẽ hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sẽ ký kết hợp đồng bằng văn bản có công chứng, chứng thực.

Do vậy, sau năm 2005, hợp đồng này còn trong quá trình thực hiện, bên bán chưa thực hiện đúng nghĩa vụ làm hợp đồng theo đúng hình thức luật định để hoàn tất việc chuyển nhượng.

Trên thực tế, các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ giao đất, trả tiền. Vì vậy, hợp đồng này sau năm 2005 trở thành hợp đồng vi phạm về hình thức chứ không vi phạm điều kiện về nội dung và đã thực hiện xong từ 2/3 giá trị hợp đồng. Do đó, cần được công nhận hiệu lực để bảo đảm quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng là ông Sĩ.

Đối với hợp đồng giữa ông Quý với ông Thắng, ông Dư thì vào thời điểm này, ông Quý đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hợp đồng lập bằng giấy tay là vi phạm điều kiện về hình thức. Nhưng trên thực tế, các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ giao đất, trả tiền. Do đó, cần công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Theo ông Hùng, thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức là 2 năm tính từ thời điểm xác lập nên khi ông Quý khởi kiện thì thời hiệu khởi kiện đã hết.

Bên bán có lỗi

Ngoài ra, ông Hùng cho rằng nếu tòa xác định giao dịch này là vô hiệu thì cần xác định ông Quý là người có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu, bởi khi giao kết hợp đồng biết đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng vẫn cam kết lo thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Quý sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng, đăng ký sang tên cho bên mua đúng quy định. Mặc dù đất đã được giao, tiền đã nhận đủ, điều kiện trên đã xảy ra nhưng nguyên đơn đã không thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết.

Trong vụ án, tòa án cho rằng bị đơn không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, nên tòa chỉ giải quyết yêu cầu của nguyên đơn là chưa có căn cứ. Bởi bị đơn cũng đã yêu cầu phản tố. Yêu cầu của bị đơn không chỉ trong phạm vi đơn kiện của nguyên đơn mà còn bao hàm mọi quyền và lợi ích hợp pháp của mình, được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.

Trước khi xét xử, tòa án cần giải thích cho đương sự biết việc đưa ra hai yêu cầu xin tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý. Nếu đương sự không thay đổi, bổ sung yêu cầu này thì mới chỉ giải quyết việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu, đồng thời dành cho các bên quyền khởi kiện giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu bằng một vụ án khác.